注文住宅の坪単価は目安にしてはいけない
注文住宅の坪単価とは、
家を建てるときの１坪（3.3㎡）あたりの工事費用
です。
といっても１坪がどのくらいの広さなのか？
わかりづらいですよね。
よく例えられるのが、たたみ２枚分、１辺が1.8mの正方形です。
坪単価の計算方法は、
坪単価 ＝ 本体価格 ÷ 延べ床面積
となります。
本体価格とは建物本体の工事費のことで、
延べ床面積は、床がある部分の面積を合計したものとなります。
２階建ての場合、延べ床面積は１階と２階の床面積の合計となり、
吹き抜けなど、床がない部分は延べ床面積に含まれません。
注文住宅の坪単価は、家を建てるときの目安として使われていますが、
その基準はあいまいなため、これで比較することをオススメしません。
たしかに、平均すると大手ハウスメーカーの坪単価が最も高く、
小さな工務店になるほど坪単価は安いので
比較として使えないわけではありません。
でも、はじめにわざと安い坪単価で建てられるように言っておきながら、
間取り、キッチン、お風呂、建材など少しずつ希望のものにしていくと、
契約直前にはかなり高くなるというパターンも多いので気を付けましょう。
私も「坪単価30万円台から！」という
ハウスメーカーや工務店の広告を見て
「注文住宅って意外と安いんだな～」
と勘違いし、工務店に見積もりや間取りの相談に行きました。
このときには、注文住宅についての知識がまったくなかったため、
危うく３００万円以上も大損するところだったのです。
チラシや広告に書かれている坪単価にはワナがあるのですが、
契約する前に知れたのがラッキーでした。
あなたも坪単価が安いというだけで飛びつかないよう、
まずは３つの甘い罠について知っておきましょう。
坪単価における３つの甘いワナ
坪単価を使って仕掛けられている大きなワナは次の3つ。
それぞれどんなワナなのか見てみましょう。
- ① 坪単価 × 坪数
- ② 施工面積
- ③ 本体価格
ワナ① 坪単価 × 坪数が総額だと勘違いさせる
坪単価 × 坪数という計算式は、
注文住宅を建てるときの概算金額として
利用される人がたくさんいます。
私も、坪単価３０万円で４０坪の家なら・・・
１２００万円であこがれの注文住宅が建てられる！
なんて思いこんでいましたし(笑)。
でも、この坪単価×坪数 で出てくるのは本体価格のみです。
注文住宅を建てるときには、本体価格以外にも
駐車場や庭を作る外構工事費用、
水道の引込工事費用などの付帯工事費がかかります。
さらに、税金や手数料など諸費用も必要です。
本体価格は、注文住宅の総額の７０～８０％なので、本体価格以外に
総額の２０～３０％もの費用が必要となるのです。
例えば、本体価格が２１００万円とすると、
総額は、２７００～３０００万円ぐらいになります。
つまり、注文住宅を建てるときの総額としては、
本体価格の１．４倍程度を見ておかないと予算オーバーとなり、
無理な住宅ローンを組むことになるのでご注意ください！
ワナ② 坪単価の計算に延べ床面積ではなく施工面積を使う
ハウスメーカーや工務店によっては、坪単価の計算に延べ床面積ではなく
施工面積を使うことがあるのです。
施工面積を使うことの何が問題なのかというと、
見かけの坪単価が安くなってしまうからです。
施工面積には、小屋裏収納、玄関ポーチ、ウッドデッキなどが含まれるのですが、
延べ床面積にこれらは含まれないため、施工面積 ＞ 延べ床面積となります。
これを坪単価の計算式にあてはめてみると、
・本体価格 ÷ 延べ床面積
よりも
・本体価格 ÷ 施工面積
の方が分母が大きくなり、坪単価は小さくなります。
例えば、本体価格が３０００万円の場合、
延べ床面積が５０坪、施工面積が６０坪のときの坪単価はそれぞれ
となり、同じ建物であっても坪単価を１０万円も安く見せることができるのです。
延べ床面積の代わりに施工面積で計算するのはずるい！と思うかもしれませんが、
坪単価の計算方法は定義されていないため、
延べ床面積、施工面積のどちらを使ってもいいのです。
こうなるとできるだけ安く見せたいハウスメーカーや工務店は、
施工面積を使いますよね。
でも、「坪単価の計算には施工面積を使っています」
なんてことをわざわざアピールしませんので、ご注意ください。
ワナ③ 本体価格を安くする
建物本体の工事には、基礎工事、屋根工事、設備工事などが含まれますが、
このような標準工事をいくつか抜いておくことで、
坪単価を安く見せることができるのです。
極端に言うと、標準設備のキッチンやトイレなどを
オプションにするということです。
これらは住むためになくてはならないものですので、
追加費用を払うことになり、最初に提示された坪単価よりはるかに高い金額になっていくのです。
建築会社はいくらでも低い坪単価を設定することができる
と覚えておけば坪単価に惑わされることもなくなります。
坪単価のワナに引っかからないためにも、
必要な工事などが見積もりにきちんと含まれているのか確認しておきましょう。
１社の見積もりだけだとそこが基準となるため、
必要な工事が含まれているかはわかりません。
次のようなサイトに登録されている優良な会社と比較しましょう。
なぜ坪単価が使われるの？
注文住宅の坪単価は、きっちりと定義されていませんし、
ハウスメーカーや工務店によって計算方法が違うのに
なぜ目安として使われるのでしょうか。
建築会社からすると、建てる人に安く感じさせてもらえるというメリットがあるからです。
たしかに、私たちも坪単価２０万円と聞くと安いと感じますし、
１００万円と聞くと高いってことはわかります。
でも、建築会社が言う坪単価で最終的な総額がいくらになるのか、
まったくわかりませんよね。
建てた後にしか坪単価がいくらだったのかわからないのです。
住宅産業新聞のデータからは、
ハウスメーカーの坪単価を計算できるのですが、
このデータは注文住宅を建てた後の坪単価なので目安にしやすいと思いがち。
大手ハウスメーカーの坪単価は最低でも７０万円となっているため、
４０坪の場合、２８００万円がそのハウスメーカーで建てる場合の
注文住宅の平均価格と言えますからね。
ただ、これもあくまで平均の価格。
キッチンを高額なものにしたり、その他のオプションを追加していると
平均よりも高くなるのは当然です。
反対にコストダウンして安くしている家もあるでしょう。
結局は、自分の土地に建ててみないとわからないのです。
坪単価を使うことで、わかりやすく感じるのですが、
実際の本体価格はわかりづらくなっていると思ってください。
総額がいくらになるのか？追加で増えそうな工事費などはないのか？
など聞いておきましょうね。
坪単価につられた我が家
私も坪単価の低さにつられた１人ですので
偉そうなことは言えません。
坪単価が安いのにオシャレな家が建てられると、
住宅情報誌に載っていた工務店に相談したのがはじまりです。
何回も相談に乗ってもらい、間取りも書いてもらっていたので、
住宅情報誌にあった坪単価よりもはるかに高いな～と感じても
ここにお願いしようという気持ちになっていました。
営業マンに親切にされていたので、なかなか断りにくかったですし。
このような状況で断り切れずに注文住宅を建ててしまう方は多いんですよね。
でも、数千万円の買い物ですので、冷静に比較することが大切です。
建築会社は契約のプロですので、あの手この手で攻めてきます。
しっかりとブレないようにしておきましょう。
そのためにも注文住宅の知識を増やして、
業者をすぐに信用しないということも大事です。
最低限の知識として、坪単価が上がる理由を知っておきましょう。
坪単価が上がる理由
建坪が同じでも、キッチン・お風呂・トイレなどの設備や
外壁材、建材、内装のグレードを上げれば
坪単価が上がるのはわかりますよね。
建築会社で標準として決められたものは、
安価な設備が使われていることが多く、
それでよければ坪単価30万円台で建てられるかもしれません。
でも決められたもので建てていくって
建売住宅となんら変わりないですよね。
注文住宅ですので自分の要望を付け足していくと、
はじめの坪単価っていったい何だったの？
って思うくらい全然違った金額になります。
あっという間に坪単価は５万円くらい上がりますよ。
といってもピントこないかもしれませんね。
坪単価が５万円高くなります。
「はい、そうですか」
ぐらいで返事しそうですからね。
でも、４０坪で総額２００万円も高くなりますと言われると
さすがに、ちょっと待ってください！ってなりますよね。
これだけ坪単価は安く感じてしまうから危険なのです。
あと、意外に坪単価が高くなるのは床面積を小さくしたとき。
予算オーバーしたので延べ床面積を小さくしようとしても
それほど坪単価は下がりません。
むしろ、坪単価そのものは高くなってしまうのです。
ほんの少し床面積を減らしても、
キッチンやお風呂まで削るわけにはいきません。
これらの設備費用を割る床面積が小さくなれば、
坪単価は高くなっていくのです。
例えば、１００万円のキッチンがあるとして、
延べ床面積が２０坪の注文住宅に置くと坪単価は５万円アップとなります。
でも、延べ床面積が１００坪だと坪単価は１万円しかアップしません。
キッチンだけでも延べ床面積が変わるだけで、
坪単価で４万円もの差が出てくるのです。
このように広い家ほど坪単価は低くなり、
狭小住宅などは坪単価が高くなるのです。
ただ、当たり前ですが総額は減りますよ。
つまり、総額は下がるのに坪単価は上がるのです。
総額が上がって坪単価が下がる方がいいですか？
坪単価が気になるのはよくわかりますが、
建てる側にとっては意味がない数字だと思ってください。
坪単価でだまされないために
注文住宅の坪単価がいかにいい加減なのかわかりましたか？
坪単価は、ハウスメーカーや工務店との比較には使いづらい数字なので、
大事なのは坪単価よりも総額。
家を建てるためにいくら支払うのか
ということだけです。
ここさえしっかりわかっていれば、
予算オーバーってことにはなりません。
このような会社で総額を比較しておけば、
成功にどんどん近づくことができますよ。